一、保安服務(wù)內(nèi)容

1、全面負責本項目中 (略) 域及周邊日常安全保衛(wèi)工作：門衛(wèi)管理、來訪人員進出登記、治安巡邏，交通管理、消防安全管理、消防系統(tǒng)年檢、停車場管理等，維持上訪秩序，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患、開展定線和變線巡邏。依法辦事，文明值勤，嚴格管理，保障單位財產(chǎn)和干部職工人身財產(chǎn)權(quán)益不受侵害。

2、依照行業(yè)標準，根據(jù)大樓管理規(guī)定與服務(wù)要求，制訂切實可行的安保服務(wù)整體方案 (略) 置預(yù)案，突發(fā)事件反應(yīng)迅速， (略) 置有力。

3、在采購人的組織領(lǐng)導(dǎo)下，做好內(nèi)部治安綜合治理工作。配合采購人，發(fā)現(xiàn)并報告各類治安案件。配合公安機關(guān)，打擊違法犯罪活動。其它屬于安保服務(wù)范圍內(nèi)的工作以及臨時交辦的與安保有關(guān)的任務(wù)。

4、維護正常的辦公秩序，保證消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、車輛道閘系統(tǒng)、背景音樂及消防廣播系統(tǒng)運行良好。負責監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備的免費維修維護（更換器件的，按實報修），及時發(fā)現(xiàn)并報修消防設(shè)施設(shè)備故障，確保消防設(shè)施設(shè)備狀態(tài)良好。

5、消防系統(tǒng)安全管理：加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統(tǒng)的設(shè)施、線路齊全，完好無損，隨時可啟用，定期進行聯(lián)動測試，確保整個系統(tǒng)反應(yīng)正常；及時發(fā)現(xiàn)并報告消防維保人員更換維修；制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道通暢。及時發(fā)現(xiàn)照明設(shè)備，引路標志等故障，并及時報修。定期進行消防演練。制定消防控制室管理規(guī)定，記錄并及時上報、處理消防故障。建立微型消防站，

并對人員定期進行培訓(xùn)。

6、負責夜 (略) 域的關(guān)、開燈，負責禁煙場所的勸煙。

二、保安服務(wù)要求

1、中標人制定的保安工作相關(guān)規(guī)定和制度，須報備采購人認可后執(zhí)行。

2、中標人需切實增強保安隊*的整體能力，提高保安隊*發(fā)現(xiàn)隱患、排查隱患、解決隱患的履職水平。對保安人員管理要遵循“獎優(yōu)罰劣、多勞多得、關(guān)懷到位”的原則，制定“分類分崗位分標準”的薪酬機制，制定星級管理制度、安全考核制度、獎懲激勵制度。

3、中標人要按照“合理利潤”的原則，在每月10日前將保安服務(wù)報表報送采購人，包括每月保安上崗考勤表（保安簽字）、每月發(fā)放的保安費用清單、工資單等費用詳單（含工資、獎金、補貼、夏季冷飲費、高溫費及法定節(jié)假日加班工資費用，辦理社保等各項費用），采購人依據(jù)中標人提供的賬務(wù)資料，按實支付。采購人隨機抽查工資、考核等報表的真實性，對于工資、考核等報表賬實不符的，有權(quán)終止合同。

4、中標人要足額發(fā)放高溫費、冷飲費、年終獎勵等員工福利，為保安人員繳足社保（養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險、生育保險）和商業(yè)保險，按采購人要求提供服裝。

5、設(shè)置暫列金（中標后由采購人暫留），共*元/年，包括臨時加班費、保安星級管理考核獎、保安安全績效獎、中標人管理績效考核四項。以上四項內(nèi)容，按照“按實發(fā)放”的原則，由中標人造冊后，報采購人審核后發(fā)放。如果年末暫列金及考核金有余款，需以年終績效的形式，全部發(fā)放至在崗在職的保安。

6、保安管理層人員調(diào)整需經(jīng)采購人同意。保安工作出現(xiàn)重大問題和疏漏，造成社會影響時，采購人有權(quán)責令中標人更換保安相關(guān)責任人，并由中標人賠償采購人損失或扣減績效獎金等責任承擔方式。

7、所有保安上崗之前需崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)資料報采購人備案。

三、保潔

1.建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認真落實，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置合理、完備，垃圾日清，保潔工作滿足采購人需要和外來人員流量大的特點要求。

2.建筑外墻、屋面、室外場地、道路、地下室等保持清潔無積塵，無紙屑、樹葉、煙頭等雜物。

3.要求做室內(nèi)保潔的共用會議室、樓梯、走道、大堂、陽臺、平臺 (略) 域、采購 (略) 域及開水間、衛(wèi)生間，室內(nèi)保潔要求頂面、墻面、地面清潔無塵， (略) ，無積水；室內(nèi)設(shè)施表面、門窗等無灰塵；定期滅鼠、消殺除蟲；大堂、室內(nèi)主要通道地面無塵印。

4.大理石、花崗巖及電梯轎箱表面定期打蠟養(yǎng)護；會議室、接待室和其它功能室等定期吸塵、清洗、擦拭，隨時保潔，確保隨時可以使用。

5.室內(nèi)外金屬護欄、把手和電梯轎廂定期擦拭保養(yǎng)，確保無銹跡、污漬、汗?jié)n。

6.路燈、草坪燈、牌匾、宣傳欄牢固、安全、美觀、整潔，無亂貼亂畫現(xiàn)象。

7. 公共玻璃門、窗、隔斷保持無污跡、灰塵；玻璃幕墻根據(jù)業(yè)主需要隨時清洗。

8.地下停車場地面和管道、設(shè)施表面清潔無積水、積塵，頂面、墻面無灰 (略) 。

9.保證樓層衛(wèi)生間的用紙和洗手液提供和擺放；衛(wèi)生間無明顯異味。

10.未經(jīng)采購人同意，禁止請外來人員在樓內(nèi)搞裝修和其他工程維修。

11. 外墻（包括玻璃幕墻、窗戶）一年清洗一次；化糞池一季度清掏一次，有堵塞立即疏通。

12.▲消殺工作：按照 (略) 管理的有關(guān)標準和愛國衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定，做好節(jié)能、制止餐飲浪費、限塑、垃圾分類、預(yù)防與滅治白蟻、定期消毒、消殺老鼠、蟑螂、蚊子、蒼蠅等“四害”，并做好相關(guān)檔案臺賬。

13. 做好動態(tài)保潔服務(wù)，確保服務(wù)范圍內(nèi)的衛(wèi)生整潔、有序。室 (略) 域的盆栽闊葉植物葉面無灰塵，盆內(nèi)無紙屑、煙頭。

四、會議服務(wù)方案

（一）服務(wù)內(nèi)容與標準

（1）日常服務(wù)：做好物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的日常會議會務(wù)服務(wù)。

（2）應(yīng)急服務(wù)：應(yīng)急會議優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不限時間。

（3）培訓(xùn)要求：要求會議服務(wù)人員按專業(yè)禮儀單位會議服務(wù)進行培訓(xùn)。

（4）服務(wù)內(nèi)容：包括共用會議室聯(lián)系預(yù)定、會場安排布置、會議禮儀引導(dǎo)、席位牌擺放、會議期間茶水服務(wù)和會議結(jié)束后的整理清潔等。

共用會議室、接待室和所有電梯、衛(wèi)生間的用紙、洗手液、茶葉由中標人負責。共用會議室及接待室用的會議席位簽制作由采購人負責。

擬會務(wù)服務(wù)流程

１）服務(wù)流程

a、目的：規(guī)范會務(wù)活動的組織和開展，提高會議服務(wù)質(zhì)量，滿足*方方需求。

b、接待準備工作

了解會務(wù)安排的頻次及規(guī)模；

對會務(wù)設(shè)施及現(xiàn)狀進行現(xiàn)場查看;

對整體情況進行匯總上報物業(yè)服務(wù)中心;

２）會務(wù)接待方法

a、上崗前，自我檢查做到儀容端莊整潔，符合要求

b、上崗后會務(wù)服務(wù)工作人員均要站姿端正，精神飽滿面帶微笑，隨時作好接待出席會議的客人的準備。

c、會務(wù)前期準備服務(wù)

根據(jù)會務(wù)通知單，安排接待服務(wù)人員布置會場并作好清潔工作。

提前一小時對會議室進行全面檢查，調(diào)節(jié)空調(diào)調(diào)溫器，調(diào)到規(guī)定的溫度，并在會前30分鐘左右噴灑空氣清新劑，保持室內(nèi)空氣清新。

開啟會議照明，檢查是否有故障，及時維修，確保亮燈率100%

準備會務(wù)用品：茶杯、杯托、茶葉、茶水、簽到臺、紙、筆等，物品的擺放按標準進行；

會議開始前20分鐘，會議接待人員須在會議室門口立崗迎候參加會議的客人到達。接待人員立崗須做到精神飽滿，儀表、儀容端莊大方且面帶微笑；

迎接客人入座時，要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用；

提供茶水服務(wù)順序是先主賓后客人，然后按順時針提供服務(wù)，在客人較多的情況下，二人以上服務(wù)時，分正反兩個方向，但不可將主人放在最后

茶水添加時，須在距客人背后30公分左右操作。茶水倒至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞，服務(wù)過程中，須忙而不亂，快而穩(wěn)地將茶水送到客人面前。

擺放茶杯時，聲音要輕。

３）會議期間服務(wù)

會議開始后，在會議室門口掛上會議進行中的牌子。

會務(wù)人員一般不得隨意進入會議室（服務(wù)除外），確有緊急事項，會務(wù)人員可用紙條傳遞信息

在需要音箱進行會議時，需有專人定崗現(xiàn)場服務(wù)， (略) 理會議進行中音箱的故障等

送茶水等物品時，應(yīng)從客人的右側(cè)進入，入茶杯時要快便要穩(wěn)、要輕，每隔20分鐘加茶。

４）會議結(jié)束后工作

檢查會議室內(nèi)是否有電器設(shè)備損壞，發(fā)現(xiàn)損壞是時及時通知工程人員進行修復(fù)清理會議桌上的資料、茶杯等物品，并送到儲水間進行清洗消毒。

桌面及地面的清潔

布置會議室，桌椅擺放整齊，恢復(fù)原樣關(guān)閉所有的電源照明、窗戶、會議室門。

當天會議使用的橫幅及指示牌內(nèi)容應(yīng)在會議結(jié)束后立即整理。

５）會務(wù)完畢檢查

負責人對會務(wù)相關(guān)工作及設(shè)施設(shè)備進行檢查，對整體會務(wù)情況及設(shè)施情況進行匯總，上報服務(wù)中心，對整個情況進行書面記錄，并存檔保存，以便提高服務(wù)質(zhì)量。

五、建筑本體的養(yǎng)護和管理方案

（一）建筑物日常維修養(yǎng)護

1.建筑物外觀、各種指示標識完好、清潔，記錄完整，確保該項目各辦公樓房屋、門窗、門鎖的完好和正常使用。

2.建筑物及附屬設(shè)施按計劃維修、維護，建立維修回訪制度且記錄完整。

3.每年向采購人提交建筑物年度維修養(yǎng)護計劃，每月向采購人提交建筑物月度維修養(yǎng)護記錄。委托中標人組織實施的單項費用在500元以上的項目，必須由采購方現(xiàn)場監(jiān)督實施。

4.建筑物本體完好率98%以上，物業(yè)臨修、急修及時率98%以上，維修合格率100%。室外場地、道路的完好率98%以上。

（二）設(shè)備設(shè)施管理

1.供配電系統(tǒng)

按國家規(guī)范對供電系統(tǒng)進行嚴格管理，高壓配電室實行24小時有人值守，建立嚴格的配送電運行制度、電力電氣維修制度和配電房管理制度；定期巡視維護和重點檢測，建立各項設(shè)備檔案，確保供配電設(shè)備運行良好，做到安全、合理、節(jié)約用電；供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，檢修合格率100%；確 (略) 及設(shè)施完好無損；管理和維護好避雷接地的設(shè)備設(shè)施；制定切實可行的供配電應(yīng)急預(yù)案，設(shè)備狀態(tài)標識明顯。確保各電器儀表顯示正常。確保該項目各辦公樓內(nèi)各電表度數(shù)據(jù)準確。按照國家要求對設(shè)備進行年檢。

2. 給排水設(shè)備

保證給排水系統(tǒng)正常運行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，對供 (略) 、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，按照國家標準定期檢測水質(zhì)；定期對水泵房及機電設(shè)備進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養(yǎng)護及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；及時發(fā)現(xiàn)并解決故障，臨修合格率100%；確保抄集的該項目各辦公樓內(nèi)分列的水表行度數(shù)據(jù)準確。

3. 空調(diào)系統(tǒng)

建立空調(diào)及新風系統(tǒng)運行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)及新風系統(tǒng)安全運行和正常使用，運行中無超標噪音和嚴重滴漏水現(xiàn)象；制定科學(xué)合理的經(jīng)濟運行和節(jié)能降耗措施；定期對中央空調(diào)循環(huán)水系統(tǒng)進行殺 (略) 理及除浮銹、除油化學(xué)清洗；定期檢修養(yǎng)護空調(diào)及除濕設(shè)備，定期 (略) ，保證空調(diào)及除濕設(shè)備、 (略) 于良好狀態(tài)；空調(diào)及除濕系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場維修，并做好記錄，臨修合格率100%。對需要年檢的設(shè)備按照國家要求對設(shè)備進行年檢?？照{(diào)維保事項必須嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，且維保單位和維保方案須事先報經(jīng)采購人同意。

4. 照明系統(tǒng)（含室內(nèi)外燈光）

外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好率、維修更換及時率100%，無昆蟲、 (略) 、積塵等。

5. 電梯日常管理

建立電梯運行管理、安全管理制度。電梯安全措施齊全、有效，確保通風、照明及其它附屬設(shè)施完好。轎廂、井道保持清潔。電梯運行、養(yǎng)護記錄完備。編制電梯應(yīng)急預(yù)案，規(guī) (略) 理人員抵達現(xiàn)場時限，及時、正確、 (略) 理電梯困人等故障（特殊時期要視采購人要求，安排技術(shù)人員現(xiàn)場候命）。按照國家要求對設(shè)備進行年檢。嚴格執(zhí)行《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》和《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》等有關(guān)規(guī)定。維保單位和維保方案須事先報經(jīng)采購人同意（采購人有權(quán)要求更換不勝任的技術(shù)人員）。

6、避雷檢測

每年按照國家規(guī)定對物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)建筑物進行避雷檢測，確保建筑物防雷裝置完好。